As taxas hipotecárias caíram acentuadamente na sexta-feira, um dia depois de o presidente Donald Trump ter dito nas redes sociais que está a instruir os gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac a comprar 200 mil milhões de dólares em títulos hipotecários.
“Isso reduzirá as taxas de hipoteca, diminuirá os pagamentos mensais e tornará o custo de possuir uma casa mais acessível”, disse ele no publish Reality Social.
A taxa de uma hipoteca de 30 anos caiu 22 pontos base, para 5,99%, igualando a mínima de 2 de fevereiro de 2023, de acordo com o Mortgage Information Day by day.
Fannie Mae e Freddie, que estão sob tutela do governo, não originam empréstimos imobiliários. Compram empréstimos a credores, agrupam-nos em títulos garantidos por hipotecas, ou MBS, e vendem-nos a investidores – reabastecendo assim os fundos dos credores para novos empréstimos e mantendo as taxas de juro mais baixas e mais estáveis para os compradores de casas.
A compra de mais títulos ou títulos garantidos por hipotecas reduz as taxas de hipotecas. Nos primeiros dois meses da pandemia de Covid, enquanto os mercados cambaleavam, a Reserva Federal comprou 580 mil milhões de dólares em MBS da agência. Em seguida, continuou comprando mais ao longo do ano. De março de 2020 a junho de 2021, o Federal Reserve aumentou as participações de sua agência em MBS de US$ 1,4 trilhão para US$ 2,3 trilhões, de acordo com o Fed de Dallas.
A Reserva Federal também baixou a sua própria taxa de empréstimo para zero. A combinação fez com que a taxa média da hipoteca fixa de 30 anos atingisse níveis recordes, atingindo apenas 2,75% no início de 2021, de acordo com o Mortgage Information Day by day.
“Qual é o tamanho de um negócio de US$ 200 bilhões? Isso depende de alguns fatores, mas a reação no mercado de MBS é suficiente para dizer que isso é importante”, disse Matthew Graham, diretor de operações do Mortgage Information Day by day, que acompanha as taxas de perto e já as vê cair apenas com a notícia do anúncio.
Embora ainda não se saiba com que rapidez isso começaria e quanto tempo levaria, os analistas estão prevendo onde as taxas hipotecárias poderão acabar; a maioria estima a queda entre 25 e 50 pontos base, alguns ainda mais baixos.
“Acreditamos que US$ 200 bilhões em compras de MBS poderiam levar a uma redução de aproximadamente 10-25 pontos-base nas taxas de hipotecas, potencialmente reduzindo a atual taxa de hipotecas de 30 anos para cerca de 6,0% (atual 6,21%). Embora ainda elevada em relação à taxa média de hipotecas pendentes de 4,4% e aos níveis de 3,25% recentemente, em janeiro de 2022, esse declínio pode impulsionar tanto a demanda por novas construções quanto a rotatividade de residências existentes”, escreveram analistas do UBS.
Simplificando, se as taxas caíssem para 5,9%, para alguém que comprasse uma casa com preço médio – que ronda os 425 mil dólares, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis – usando uma hipoteca fixa de 30 anos com um pagamento inicial de 20%, o pagamento mensal cairia para 118 dólares. Para alguns, isso pode não parecer muito, mas para os compradores de primeira viagem que estão no limite do preço acessível, pode fazer a diferença. No entanto, eles ainda precisariam economizar para pagar a entrada, que atualmente é o maior obstáculo para a maioria dos iniciantes.
As ações das construtoras residenciais subiram com a notícia, mas já estavam reduzindo as taxas de hipotecas antes disso, na faixa de 5%. As suas preocupações ultimamente têm-se centrado mais no aumento dos custos decorrentes das tarifas e na contínua escassez de mão-de-obra. Dito isso, apenas a notícia disso poderia ter um impacto na demanda dos compradores pelas construtoras.
“Acho que psicologicamente isso vai ajudar”, disse Ivy Zelman, vice-presidente executivo de pesquisa e valores mobiliários da Zelman, uma empresa da Walker & Dunlop. “Acho que hoje, as pessoas que estavam procurando e nem sabiam que as construtoras estavam oferecendo reduções de taxas hipotecárias poderiam entrar no mercado.”
Mas Zelman também salienta que, no mercado doméstico mais amplo, não é apenas a taxa hipotecária, mas a acessibilidade geral que mantém os compradores marginalizados. Os consumidores estão sobrecarregados e os preços das casas estão perto de 50% mais elevados do que eram antes da pandemia, ironicamente devido às taxas hipotecárias recordes baixas provocadas pelas compras de MBS.
“Isso não é suficiente para realmente movimentar o mercado porque sabemos que as pessoas não conseguem se qualificar nem mesmo com 4,99%. Eles podem dizer que as taxas de hipoteca vão cair para menos de 5, mas temos pessoas que ainda não conseguem se qualificar com 4,99%, então acho que há mais trabalho a ser feito”, disse Zelman.
Isso também poderia ajudar as margens das construtoras, que têm diminuído ultimamente devido aos custos mais elevados.
“Do ponto de vista da demanda, [it is] talvez um benefício marginal do impacto psicológico positivo sobre os consumidores”, disse John Lovallo, analista do UBS. “Maior é a capacidade potencial das construtoras começarem a reduzir os incentivos até certo ponto, o que seria muito agregador às margens brutas.”
A queda, no entanto, também poderia ajudar os actuais proprietários a poupar nos seus pagamentos mensais através de um refinanciamento. As taxas já têm caído de forma constante, com o prazo fixo de 30 anos abaixo do pico recente de 7,16% há um ano. Os pedidos de refinanciamento de um empréstimo à habitação já eram 133% mais elevados ano após ano antes deste anúncio, de acordo com a Mortgage Bankers Affiliation.
A regra geral é que um refinanciamento só vale o custo se você puder economizar mais de 75 pontos básicos na taxa de hipoteca. Isto acrescentaria muito mais candidatos potenciais ao grupo de refinanciamento, especialmente aqueles que contraíram os seus empréstimos nos últimos dois anos. A grande maioria dos proprietários, porém, ainda tem taxas abaixo de 4%.
