Estamos em 2001 e uma enfermeira e um eletricista estão prontos para comprar sua primeira casa, um pedaço de subúrbio com um pequeno quintal e espaço para seu filho pequeno.
Eles pouparam diligentemente, reservando 15% dos seus salários nos últimos seis anos. Juntos, acumularam US$ 23 mil, o suficiente para cobrir o depósito de uma casa modesta.
Estamos em 2025 e o mais velho deles é professor com quase 30 anos. Ele se casou com uma designer gráfica e os dois estão em busca de uma casa própria.
Tal como os seus pais, ele e a sua companheira pouparam 15% dos seus salários durante seis anos.
Eles ganham mais do que seus pais, então acumularam uma boa soma de US$ 85 mil, quase o dobro de seus pais, uma vez ajustado pela inflação.
Mas a casa que os seus pais compraram por 300 mil dólares em dólares de hoje, e onde ainda vivem, vale agora 1,5 milhões de dólares. Para conseguir isso, seriam necessários mais quatro anos, pelo menos, altura em que poderia ser ainda mais caro.
É a história habitacional acquainted da Austrália, repetida entre famílias e cidades. O contrato social, onde um emprego de classe média produz uma casa de classe média, foi deixado no fundo da montanha dos preços das casas.
Em 2001, o preço médio de uma casa period quatro vezes o rendimento anual de uma família média – um rácio que exigia cerca de seis anos de poupança para a compra de uma casa, tal como a nossa enfermeira e eletricista.
Vamos chamar isso de base da montanha.
Nos anos seguintes, os rendimentos duplicaram, mas os preços das casas quintuplicaram.
O resultado desequilibrou a proporção e quase dobrou a janela de poupança exigida por uma família típica. Vista desta forma, não é de admirar que a habitação se tenha twister a ansiedade económica dominante para uma geração que agora tem fome de uma solução.
A habitação tem sido uma característica proeminente nas duas últimas eleições federais e também está na mente dos governos estaduais. E ao longo desse tempo, o foco mudou.
No passado, a maioria das políticas governamentais para melhorar a acessibilidade da habitação simplesmente davam mais dinheiro às pessoas que queriam comprar casas – apesar dos avisos dos economistas de que isto só iria piorar o problema ao inflacionar ainda mais os preços.
Essas políticas não desapareceram. Ainda no mês passado, o governo albanês promulgou o seu plano para expandir uma garantia de depósito de cinco por cento a todos os primeiros compradores de casas, contra avisos de alguns setores de que isso iria turbinar o mercado.
Mas há também um reconhecimento crescente – e uma acção crescente – por parte dos governos a todos os níveis, persuadidos pela evidência de que a construção de mais casas, especialmente nos subúrbios centrais onde as pessoas trabalham e querem viver, tornará a habitação mais acessível.
Em 2023, o gabinete nacional alcançou um acordo histórico para reformar o sistema de planeamento, que há muito funciona como um travão à construção, com o objectivo de construir 1,2 milhões de novas casas ao longo de cinco anos.
Essa meta, estabelecida num contexto de custos de construção disparados, parece condenada, mas os governos estaduais estão a dar passos genuínos no planeamento e o governo federal abriu a sua carteira para os encorajar. Com o tempo, a maré pode mudar.
Mas como saberemos se isso acontece? Como é o sucesso?
Uma geração em formação, uma geração para consertar?
Essa pergunta aparentemente simples recebe surpreendentemente pouca atenção. Mesmo enquanto os políticos discutem sobre o que irá “resolver” a crise imobiliária, poucos estão dispostos a dizer com clareza o que querem dizer com “resolver” e quando isso poderá acontecer.
Isso pode acontecer porque as previsões de longo prazo são uma receita para o desastre. À medida que os governos estão a aprender da maneira mais difícil com a meta de 1,2 milhões de habitações, mesmo uma meta de curto prazo pode ser rapidamente descarrilada.
Mas outra razão poderá ser o facto de a concentração na solução realçar uma verdade inconveniente: uma crise imobiliária que levou uma geração a criar não pode ser resolvida facilmente.
Os danos provavelmente levarão mais uma geração para serem desfeitos, a menos que a solução venha às custas daqueles que já possuem suas casas, colocando os pais contra os filhos.
Para ver porquê, voltemos ao topo da montanha.
Pergunte a um grupo de pessoas comuns o que eles imaginam que seja uma solução para a crise imobiliária e elas poderão dizer algo como: “Volte ao modo como as coisas eram.”
Isso pode não significar literalmente o regresso dos preços aos níveis de 2001. Mas e se quiséssemos restaurar o mesmo rácio entre os preços da habitação e o rendimento, para que uma família típica possa mais uma vez comprar uma casa típica com seis anos de poupança?
Em nosso gráfico, isso significaria trazer nossa “montanha de preços de casas” de volta para baixo para atingir a “montanha de renda”. Mas fazer isso rapidamente – mesmo que fosse possível, o que está longe de ser claro – parece mais como pular de um “penhasco” imobiliário.
Uma transição tão trêmula, que é irrealista, iria, em teoria, desencadear o caos. Mesmo as pequenas oscilações que se podem observar na trajetória ascendente do setor imobiliário foram dolorosas para aqueles com hipotecas, que de repente perceberam que o valor dos seus ativos ia para o sul.
Em 2008, por exemplo, uma queda nos preços das casas que durou meses resultou num aumento nas vendas em dificuldades e num impacto nos rendimentos das famílias.
Alguns proprietários de casas encontraram-se com patrimônio líquido negativo – pagando uma hipoteca maior do que o valor de suas casas.
É claro que a história mostra que foi um fenómeno temporário, o que significa que a maioria das famílias conseguiu resistir. Mas uma queda rápida e permanente numa escala muito maior não seria tão otimista.
E o efeito não seria restrito aos proprietários das casas. À medida que as finanças daqueles com hipotecas se deterioram, eles têm menos dinheiro para gastar, alimentando uma recessão económica mais ampla – a razão pela qual os “crashs” imobiliários desencadeiam muitas vezes recessões.
Por essa razão, os políticos de ambos os principais partidos são rápidos a sublinhar que não querem que os preços das casas diminuam. Em vez disso, é mais provável que sugiram um cenário em que os preços da habitação cresçam mais lentamente do que os rendimentos e os rendimentos recuperem gradualmente.
Michael Sukkar, o então porta-voz da habitação liberal, sugeriu algo assim durante a campanha eleitoral, uma posição que se alinha aproximadamente com a visão do Partido Trabalhista.
Mesmo isso não é incontroverso – Peter Dutton voltou atrás, dizendo que os preços das casas deveriam crescer mais do que a inflação. Mas como seria?
Suponha que definamos que os preços das casas cresçam em 2,5 por cento por ano, o mesmo nível que a meta do Reserve Financial institution para todos os preços.
E suponha que aumentemos os salários em 3,7 por centoos projectos do Tesouro a longo prazo no seu relatório intergeracional.
Isto não deve ser tratado como uma previsão do futuro, mas sim como uma projecção do que poderá acontecer durante um longo período de tempo se os preços crescerem a estas taxas, em média.
É imediatamente aparente que isso não trará de volta “o velho regular” tão cedo. A relação rendimento/habitação melhora um pouco, mas em 2050, uma geração até agora, as casas ainda serão muito mais caras do que eram na geração anterior.
Podemos imaginar uma variedade de cenários entre esses dois extremos.
Por exemplo, se assumirmos que os preços das casas crescem apenas a 1,5 por centochegaríamos um pouco mais perto do velho regular até 2050 — um progresso ainda lento, mas uma melhoria mais tangível na acessibilidade.
Ou think about que os preços linha plana – o velho regular retorna em 2048, ou apenas dentro de uma geração.
Ou suponhamos mais drasticamente que os preços cair 1 por cento a cada ano, o que alguns economistas dizem que poderia ser alcançado sem um aumento nas vendas em dificuldades e sem levar muitos proprietários de casas a um património líquido negativo, se alcançado gradualmente devido a uma expansão da oferta. (Várias citações serão fornecidas).
Um regresso à velha normalidade estaria no horizonte, embora ainda a mais de uma década de distância, em 2036.
Os governos não estabelecem metas para os preços das casas e, mesmo que quisessem, é improvável que o conseguissem. Os preços são moldados pelas taxas de juro, pelos níveis de migração, pela oferta de habitação e pelas condições económicas mais amplas que nenhum governo preveria com confiança neste horizonte temporal.
Também pode não ser um objectivo realista ou desejável fazer com que o rácio entre os preços da habitação e os rendimentos volte a ser exactamente o que period em 2001. Se os governos fizessem previsões neste sentido, poderiam querer concentrar-se em reduzir parte da mudança, não toda.
Estas são projecções simplistas, e não projecções, que encobrem todos esses detalhes importantes para ilustrar a dinâmica básica: os debates políticos actuais centram-se na mudança da nossa trajectória habitacional, mas a mudança não pode ser rápida e suave ao mesmo tempo.
A escala da acessibilidade para restaurar o contrato social de uma geração atrás exigiria uma melhoria dolorosamente lenta ou um ajustamento dolorosamente acentuado.
Notas sobre os dados: os valores utilizados para os dois casais são globalmente consistentes com a gama média de rendimentos e preços da habitação em cada período e foram escolhidos para ilustrar o efeito dos preços das casas quintuplicados e dos salários duplicados. Os números dos preços das casas são do Grattan Institute e do ABS, e os números dos salários e da inflação são do ABS.
Desenvolvedor: Thomas BrettellProjeto: Alex Palmer
