Mais um tiro na proa do que um golpe direto na casa de máquinas.
John Lonsdale, o grande kahuna do regulador da indústria bancária, mirou finalmente na maior ameaça à economia australiana – um mercado imobiliário sobreaquecido que mais uma vez está a acelerar.
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Os críticos descreveram de diversas maneiras as novas restrições aos empréstimos como uma alface molhada ou um aborto úmido.
Os empréstimos problemáticos, argumentam eles, não estão nem perto do nível dos limites que serão impostos em breve. Portanto, é improvável que haja qualquer fluxo imediato para os preços dos imóveis.
É difícil argumentar o contrário, especialmente se os números forem calculados em média em todo o setor.
Mas os empréstimos a investidores imobiliários estão a crescer a um ritmo alarmante, representando agora mais de 40% de todos os novos empréstimos.
E dado que alguns bancos são muito mais agressivos do que outros, não é preciso muito para que as coisas saiam do controlo.
A Autoridade Australiana de Regulação Prudencial (APRA) tomou uma atitude semelhante em 2014, com sucesso limitado.
Mas, três anos mais tarde, mirou especificamente nos investidores e planeou uma queda significativa nos preços da habitação antes da chegada da pandemia.
A mudança também destaca duas questões importantes.
A primeira é que todos os nossos reguladores financeiros, desde a Comissão Australiana de Valores Mobiliários e Investimentos (ASIC) e APRA até ao Banco Central, estão activamente atentos a potenciais ameaças à economia.
E, mais importante, ilustra perfeitamente a razão pela qual a gestão económica em todo o mundo desenvolvido foi em grande parte removida do governo.
A nossa bolha de preços da habitação tem sido habilmente apoiada por governos que remontam a mais de meio século.
Os incentivos fiscais para investir em propriedade e depois limitar os impostos sobre os ganhos de capital direcionaram grande parte das nossas poupanças para meramente colocar um teto sobre as nossas cabeças.
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Embora todos os anos nos iludamos acreditando nesses relatórios sobre o enorme crescimento da riqueza das famílias australianas – impulsionado principalmente por valores habitacionais extremamente caros – raramente olhamos para o outro lado da balança.
É aí que se encontram cerca de 3,3 biliões de dólares em dívidas, esmagadoramente impulsionadas por enormes hipotecas.
A dívida das famílias australianas está entre as mais altas do mundo.
Isto representa uma ameaça potencial à nossa estabilidade financeira, limitando a capacidade do Reserve Financial institution de reduzir as taxas de juro.
É por isso que a APRA está agindo, mesmo que de forma humilde.
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O growth sem fim
É chamada de bolha há mais de 15 anos. Mas o grande growth dos preços da habitação australiana quase não perdeu o ritmo nos anos que se seguiram.
Superou uma crise financeira world, uma pandemia que paralisou a economia world e continuou a avançar mesmo durante o programa de aumento de taxas mais punitivo da história.
O enorme crescimento populacional, impulsionado por um grande aumento na imigração e grandes quantidades de estímulos fiscais e monetários, impulsionaram o dinamismo.
Com o passar dos anos, o debate mudou.
Os receios da bolha — e a ameaça que representa para a economia em geral — foram ultrapassados por preocupações sobre a acessibilidade e a potencial mudança na sociedade australiana que acena.
Apenas aqueles que nasceram num agregado acquainted com propriedades provavelmente acabarão por possuir um, ampliando um abismo de riqueza que ameaça mudar fundamentalmente a forma como os australianos se vêem.
As tentativas de reformar o sistema têm sido um suicídio político.
Invoice Shorten fracassou em 2019 com a sua proposta de reduzir as generosas concessões fiscais para investidores imobiliários e ninguém esteve disposto a tocá-la desde então.
Em vez disso, os nossos líderes políticos recorrem a políticas que investem dinheiro no problema, tornando ainda pior uma situação terrível.
Além dos intermináveis esquemas para os primeiros compradores de casas, tem havido repetidos apelos para que os primeiros compradores tenham acesso à sua aposentadoria para um depósito.
Até a APRA foi pressionada para abandonar ou diminuir as suas reservas de serviço hipotecário.
Estas foram implementadas para limitar especificamente os empréstimos de risco, garantindo que os mutuários pudessem reembolsar os empréstimos caso as taxas subissem repentinamente.
Os preços nacionais das casas continuaram a subir ao longo de 2025. (AAP: Dan Hibrechts)
Puxando o freio de mão
Os nossos bancos engordaram graças ao growth imobiliário. E eles gostariam muito que isso continuasse.
Os empréstimos hipotecários são, de longe, o maior gerador de dinheiro entre os nossos grandes bancos.
O maior, o Commonwealth Financial institution, detém agora cerca de um quarto de todos os empréstimos à habitação em todo o país.
Valendo mais de US$ 600 bilhões, isso representa uma enorme exposição a um setor em apenas uma instituição.
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Não que haja sinais de problemas iminentes.
O nosso sistema bancário navegou quase ileso através do pior ataque inflacionário dos últimos 50 anos, que resultou directamente numa crise de custo de vida e num ciclo de subida de taxas incrivelmente acentuado.
Apesar de tudo isto, as taxas de incumprimento permanecem incrivelmente baixas, um pouco acima de 1,1 por cento, e apresentam uma tendência descendente, uma vez que três cortes nas taxas proporcionaram um alívio bem-vindo aos orçamentos familiares sobrecarregados.
Isto deve-se em grande parte aos mercados de trabalho inesperadamente fortes, que mantiveram os australianos no mercado de trabalho durante os últimos anos, mesmo com a subida das taxas de juro.
A APRA está claramente preocupada que isso possa nem sempre ser o caso, dado o súbito crescimento dos empréstimos aos investidores e um mercado imobiliário em crise, combinado com um potencial enfraquecimento da economia.
O ex-primeiro-ministro John Howard certa vez disse que nunca teve um proprietário de casa reclamando com ele sobre o aumento dos preços das casas.
É agora uma das principais causas de divisão política no meio de uma corrente turbulenta de dissidência social.
