Por que o RBA deveria colocar um freio de mão nos preços dos imóveis

Durante 150 anos, a primeira terça-feira de novembro marcou o dia em que os australianos largam tudo para apostar.

Os trabalhos estão suspensos por pelo menos uma hora, se não forem totalmente abandonados, à medida que se aproxima o horário de início das 15h para a corrida 8 em Flemington.

Em Victoria, apenas os serviços essenciais estão de plantão, já que Melbourne praticamente fecha durante um fim de semana de quatro dias.

Este ano, as apostas irão muito além da carne de cavalo e das sedas e dos confins de Melbourne. Os apostadores já estão apostando em outro favorito perene da Austrália: o setor imobiliário.

No que se tornou um tema recorrente, o Melbourne Cup Day coincidiu frequentemente com uma mudança nas taxas de juros do Reserve Financial institution of Australia.

O que torna o Cup Day um dia de taxas essential?

Principalmente porque é precedido pelos importantíssimos dados trimestrais de inflação. Isso será divulgado amanhã e, dado o recente salto nos números de desemprego, uma leitura benigna da inflação poderá ser suficiente para estimular o conselho do RBA a fazer outro corte.

Isso, no entanto, vem com um aviso. Isso iria incendiar um setor imobiliário já fervilhante.

A propriedade é uma questão candente e fonte de muita angústia em Martin Place, na sede da RBA.

A linha oficial, de Michele Bullock para baixo, é que a escassez de oferta e os atrasos envolvidos na construção de novas habitações são em grande parte responsáveis ​​pelo aumento dos preços da habitação.

Então, nada a ver conosco!

Mas, como lhe dirá qualquer pessoa que tenha passado mais de um dia a estudar economia, os preços são determinados por mais do que apenas a oferta. Existe também esse conceito chamado demanda.

A redução das taxas de juros diminui o custo do dinheiro e aumenta o valor que você pode pedir emprestado. Isso significa que todos no mercado têm mais poder de fogo financeiro, o que lhes permite licitar mais alto e forçar a subida dos preços.

Pois existem outras ferramentas que a RBA pode utilizar para manter o controlo sobre a propriedade, que utilizou num passado não tão distante.

A questão dos 12 biliões de dólares

Com três cortes de taxas já previstos durante este ciclo, o ritmo dos aumentos dos preços imobiliários ganhou impulso.

Nossa reputação de viver em alguns dos imóveis mais valiosos do planeta foi reforçada há apenas duas semanas, quando a empresa de pesquisa Cotality analisou os números e calculou nosso mercado imobiliário estava tímido de ultrapassar a marca de US$ 12 trilhões.

Para uma nação com uma grande extensão de terra e uma população relativamente pequena, os números eram surpreendentes. O valor aumentou US$ 678 bilhões apenas nos últimos 12 meses.

Preocupantemente, a chefe de pesquisa da Cotality, Eliza Owen, disse que os aumentos de preços estavam ganhando ritmo, apesar da incerteza em torno do momento de outro corte nas taxas.

“Este marco de 11,8 biliões de dólares é um testemunho claro da resiliência do mercado imobiliário da Austrália, onde os valores nacionais de habitação aumentaram 4,8% em relação ao ano passado”, disse ela.

Isso é ótimo se você possui uma casa. Mas para aqueles que procuram um lugar para colocar um teto sobre suas cabeças, esta é uma notícia deprimente.

E o mais recente incentivo ao comprador do governo federal – que permite aos compradores entrarem com apenas um depósito de 5% – irá aquecer as coisas no curto e médio prazo.

Lições do passado

A ascensão do setor imobiliário australiano para a zona crepuscular começou em 2000, como mostra o gráfico abaixo. Foi então que as nossas políticas fiscais em torno do investimento imobiliário foram alteradas, com o imposto sobre ganhos de capital reduzido para metade nos investimentos detidos por mais de 12 meses.

Abriu a porta a legiões de investidores imobiliários que procuravam formas de construir riqueza e reduzir o imposto sobre o rendimento através de alavancagem negativa.

Mas o increase imobiliário de cinco anos a partir de 2012, quando os preços dispararam novamente, é uma história em grande parte das taxas de juro.

Entre finais de 2011 e meados de 2016, a taxa monetária caiu gradualmente, de 4,75 por cento para 1,5 por cento.

Não há prêmios por adivinhar o que isso afetou os valores imobiliários. Eles dispararam.

Apesar disso, o RBA e o regulador bancário, a Autoridade Reguladora Prudencial Australiana (APRA), rejeitaram os apelos para restringir a quantidade de dinheiro investido nas propriedades.

Isto pode ser feito através do que é conhecido como “controles macroprudenciais”. Várias ferramentas estão disponíveis.

A APRA pode insistir que os mutuários tenham pelo menos um depósito de 20% ou que os empréstimos não possam exceder um determinado múltiplo do rendimento. As medidas também podem ser dirigidas, talvez apenas aos investidores.

Eventualmente, o RBA e o APRA cederam à pressão.

Embora algumas restrições tenham sido aplicadas em 2014, só em março de 2017 é que o RBA levou a sério e controlou os investidores imobiliários com restrições de empréstimo.

Como você pode ver no gráfico, funcionou. Os investidores estacionaram o seu dinheiro noutros locais, os preços dos imóveis caíram substancialmente e mais compradores de primeiras casas entraram no mercado.

Durante algum tempo, o grande fosso de riqueza intergeracional parecia estar a diminuir.

Mas tudo isso foi jogado pela janela quando a pandemia se espalhou pelo mundo. As taxas foram reduzidas para um pouco acima de zero e o mercado imobiliário australiano voltou a ser lunar.

Uma geração imune à política monetária

Independentemente de conseguirmos ou não um corte nas taxas na próxima terça-feira, há um argumento sólido de que o RBA deveria mais uma vez considerar usar os seus poderes para reduzir os preços dos imóveis.

Se o nível crescente de desigualdade geracional – alimentado e sustentado por políticas fiscais federais que proporcionam benefícios descomunais a uma coorte mais idosa já rica – não for razão suficiente, os nossos mandarins monetários deveriam considerar isto.

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Os rápidos aumentos contínuos dos preços da habitação complicarão cada vez mais o trabalho do RBA na gestão da política monetária e da economia.

Isto porque o aumento dos preços dos activos provoca o que é conhecido como “efeito riqueza”.

Se o valor da sua casa subitamente aumentar, você terá mais garantias para emprestar e é mais provável que ataque itens que antes nunca teria considerado comprar.

Isso não é um problema se os valores das moradias estiverem saindo de uma base baixa. Mas num país com alguns dos imóveis mais caros do mundo, novos aumentos enormes poderão revelar-se perigosos, com impacto direto no crescimento e na inflação.

Durante o pico da inflação, quando o RBA tentava desesperadamente controlar a inflação, os consumidores estavam claramente divididos em termos de idade, com as famílias mais jovens a lutarem para manter a cabeça acima da água.

As gerações mais velhas estão sendo protegidas por dois fortes ventos favoráveis. Aí está o valor da casa deles. Há também o forte desempenho nos mercados de investimento que impulsionou o crescimento dos rendimentos das pensões para um território de dois dígitos durante uma parte significativa da última década.

Embora os acordos fiscais sobre a reforma favoreçam os reformados e os ricos – mesmo depois das mudanças mais recentes – pelo menos eles são tributados.

A casa da família, normalmente o maior investimento para a maioria dos australianos, permanece isenta de impostos.

Não há nada que o RBA possa fazer sobre isso, a não ser continuar a insistir na reforma fiscal. Mas pode limitar os gastos resultantes de propriedades fora de controle.

Se não o fizer, uma parte substancial das famílias australianas poderá tornar-se imune à política monetária numa nação cada vez mais dividida em riqueza.