Nadine YousifRepórter sênior do Canadá
O primeiro apartamento de Maggie Hildebrand em Toronto tinha cozinha, mesa de jantar, área de trabalho e cama – tudo no mesmo quarto de 300 pés quadrados.
A princípio period uma casa decente, perto o suficiente de seu trabalho no centro da cidade e com todas as necessidades básicas para a vida diária.
Mas não demorou muito para que o jogador de 28 anos se sentisse encurralado. “Period tão isolador naquele espaço minúsculo”, disse ela à BBC. “Definitivamente parece que é apenas um lugar para colocar abelhas operárias durante a noite.”
Hildebrand morava em um dos microcondomínios da cidade, uma visão que já foi rara no mercado imobiliário canadense e que se tornou onipresente na última década graças aos empreendimentos de rápido crescimento em grandes cidades como Toronto e Vancouver.
Mas – à medida que o mercado de condomínios do Canadá desce para níveis nunca vistos há décadas devido a uma série de pressões de mercado – o valor destas microunidades está a diminuir mais rapidamente do que quaisquer outras.
O mercado de condomínios está passando por uma desaceleração nunca vista desde a década de 1980, com milhares de unidades prontas para morar vazias e não vendidas em Toronto e regiões vizinhas. Durante o último ano, um número sem precedentes de 18 projetos de condomínios foram cancelados na cidade, e os especialistas esperam que esse número cresça à medida que a procura continua a cair.
A recessão reacendeu o debate sobre se os promotores serviram demasiado os investidores imobiliários, construindo unidades mais pequenas e mais acessíveis que minimizaram a metragem quadrada para manter os preços baixos em áreas onde os valores dos terrenos são elevados e que muitas vezes foram concebidos para serem alugados ou vendidos com fins lucrativos.
Os investidores possuem a maioria dos condomínios com menos de 600 pés quadrados em Toronto, de acordo com o banco de dados nacional Statistics Canada. A construção destas pequenas unidades disparou em 2016 e hoje representam 38% dos condomínios construídos na cidade, em comparação com apenas 7,7% antes.
Estas unidades não explodiram da mesma forma nos EUA, onde representam uma quota muito pequena do mercado, embora Nadia Evangelou, economista sénior da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, tenha dito que “a sua prevalência praticamente duplicou na última década”.
Com tanto inventário no mercado no Canadá, alguns micro-condomínios que tinham sido vendidos por meio milhão de dólares há alguns anos são agora revendidos por C$300.000 ($217.000; £163.000) ou menos – um preço recentemente impensável no centro de Toronto, que é frequentemente citada como uma das cidades mais inacessíveis do mundo.
“É uma corrida até o fundo do poço conseguir que essas coisas sejam vendidas”, disse Shaun Hildebrand, presidente da Urbanation, uma organização que acompanha o mercado de arranha-céus em Toronto há décadas. (Shaun Hildebrand não é parente da Sra. Hildebrand.)
Por que tantos condomínios estão vazios?
A crise nos condomínios não é exclusiva de Toronto, com Vancouver passando por uma crise semelhante – embora menor – desde 2024.
Existem algumas razões para isso, dizem os especialistas à BBC.
O primeiro é uma oferta superabundante. Milhares de unidades foram construídas nos últimos dois anos, em parte para atender a um aumento sem precedentes na população do Canadá, impulsionado em grande parte pela imigração, disse Hildebrand.
Mas o número de recém-chegados caiu drasticamente na sequência de uma mudança nas políticas de imigração do Canadá, feita em parte para resolver a crise imobiliária. UM relatório divulgado em dezembro pelo Banco de Montreal mostra que a população do Canadá viu em 2025 o maior declínio já registado desde a década de 1940, salvo a pandemia de Covid de 2020, impulsionada principalmente por novos limites de imigração.
É uma reviravolta que os promotores não poderiam ter previsto e que resultou em mais de 60.000 novas unidades concluídas nos últimos anos para satisfazer uma procura que já não existe.
Simplificando, “o mercado avançou demais”, disse Hildebrand.
A segunda razão é o preço.
O banco central do Canadá baixou as taxas de juro durante a pandemia para estimular a economia, e os investidores, que procuravam comprar num mercado imobiliário que durante décadas parecia uma aposta segura, presumiram que os preços só poderiam continuar a subir.
Por um tempo isso aconteceu, atingindo “um nível que realmente não fazia sentido”, disse Hildebrand.
Depois, o Banco do Canadá começou a aumentar as taxas para combater a inflação pós-pandemia. Combinada com o excesso de oferta, essa aposta segura tornou-se menos certa.
Agora, alguns investidores estão tendo problemas para fechar unidades que compraram antes da construção a esses preços inflacionados. Muitos foram forçados a tentar vendê-los com perdas significativas. Outros estão demasiado assustados para entrar no mercado ou à espera que os preços caiam ainda mais, disse Hildebrand.
Há alguma especulação de que o congelamento de compradores estrangeiros de casas no Canadá em 2022, introduzido para ajudar a enfrentar a crise de acessibilidade à habitação, também desempenhou um papel. Os números mostram que representam uma pequena fração dos proprietários – cerca de 2% a 6% – mas Hildebrand disse que é possível que tenha enviado um sinal de que o Canadá está fechado para negócios.
A crise dos condomínios e o mercado imobiliário
Um claro vencedor da recessão do mercado de condomínios são os locatários como Hildebrand, que agora têm mais opções devido à maior oferta e aos negócios de aluguel um pouco melhores.
Hildebrand pagou C$ 2.200 por mês por seu microcondomínio. Desde então, ela se mudou para um apartamento maior de 700 pés quadrados e um quarto em um prédio antigo com quintal arborizado por apenas C$ 200 a mais. Ela credita a mudança a uma grande melhoria em sua qualidade de vida.
“Meu aniversário é amanhã e vou dar uma festa e receber 25 pessoas”, disse ela à BBC em dezembro. “Há um ano isso não period possível.”
Hildebrand disse que a crise provavelmente mudará quem os incorporadores veem como seu principal cliente, passando de investidores de curto prazo que buscam lucros rápidos para investidores de longo prazo e pessoas que planejam se instalar no condomínio que estão comprando.
“Aprendemos nossa lição aqui”, disse ele. As unidades não serão totalmente eliminadas, observou ele, porque ainda há demanda por preços acessíveis, “mas fomos longe demais”.
Alguns compradores também estão se beneficiando. Alex Cruz, corretor de imóveis da Ari Zadegan Group Realty em Toronto, disse à BBC que unidades menores estavam sendo compradas por quem procurava uma pechincha.
“Se houver um bom negócio por metro quadrado, as pessoas comprarão”, disse Cruz, acrescentando que isso deu a alguns “uma oportunidade de entrar no mercado”.
A recessão ocorre num momento em que o Canadá enfrenta uma crise imobiliária que se tornou uma questão política central para todos os níveis de governo. O primeiro-ministro Mark Carney prometeu duplicar a taxa de construção de novas casas na próxima década.
Com a construção de milhares de unidades agora suspensa ou cancelada, haverá menos unidades a entrar no mercado até ao closing da década. Isto poderia exacerbar a crise imobiliária no Canadá, disse Hildebrand, já que os condomínios são fortemente utilizados para aumentar a oferta nas grandes cidades.
E Hildebrand e outros alertam que os preços baixos durarão pouco.
“A questão agora é quanto tempo ficaremos aqui e quais serão as implicações para a oferta de habitação na próxima década?” disse Hildebrand.
